本篇文章摘自：Smart智富月刊.第 112 期 / 專欄文章 / 作者：蕭碧燕

　　為什麼會這樣？其實是投資人沒有搞清楚產品真正的內容是什麼！上一堂課，我曾提到REITs Fund(不動產證券化基金)的報酬率，不會像前幾年這麼高。或許有人會問，為什麼次級房貸風暴看似過去了，REITs的報酬率卻還只有5%至8%？

　　以資金運用方向區分，REITs有“權益型”與“抵押型”兩種。權益型(Equity REITs)指的是，直接將資金投資在具經營收益的不動產本身，常見的投資類型包括辦公室、購物中心、工業廠房、餐廳、旅館等，主要收入來源為租金，部分則為不動產買賣的交易利潤，報酬主要來自租金收入和買賣利差。

　　另一種抵押型(Mortgage REITs)是以募集來的資金，承做各式不動產抵押貸款。收入來源是放款手續費與利息，就如同不動產的金融仲介角色，主要是持有標的物的放款債權或不動產相關抵押證券，以利息收入做為主要收益來源。

　　次貸風暴發生後，真正受到傷害的是抵押型產品，只不過全球有超過一半的REITs在美國，一旦美國房地產猛跌，權益型基金當然也會受到波及，因為買賣的資本利得減少，投資報酬率會回歸到它原本屬於抗跌型的產品特質。但是，真正影響深遠的，卻是一般人認為穩健保守的債券市場！

　　再加上資產證券化的蓬勃發展，導致衍生性金融商品種類繁多、結構複雜，尤其是以房屋抵押證券為代表，再加上衍生的汽車貸款、信用卡貸款、應收帳款債權等，可能包裝成連動債或其他證券化商品再賣到市場上。…(本文節錄自《Smart智富月刊》112期，現在到Smart智富網站預訂Smart電子報，就可以獲得2008年1月份電子雜誌。)