房地產市場將向靠拿地起家的中小開發商展示非常殘酷的一面

　　　　「當大海退潮之際,你就能知道誰在裸泳。」巴菲特的名言再次應驗,在2008年這一輪樓市退潮中,房地產行業被持續上漲的高樓價所掩蓋的一切袒露無遺。

　　　　《瞭望東方週刊》記者獲悉,深圳龍崗區開盤售價11000元/平方米的「御豪苑」樓盤,現在最低每平方米4000多元就能買到,創造了近期深圳樓市的最大跌幅。「御豪苑」售樓處廖姓工作人員對本刊記者稱:「我們現在是7818元/平方米起價,從3層起每層加價60元,並不存在每平方米4000元的售價。」

　　　　但經本刊記者向深圳市國土資源和房產管理局查證,該局工作人員嚴東(化名)確認,根據該局掌握的銷售資料,「這個樓盤3月份銷售了57套房子,均價為4800元/平方米,我們正在對其銷售情況保持關注。」

　　　　從「團購」到「團退」

　　　　「御豪苑」項目位於深圳市龍崗區龍崗街道辦西側,開發商在宣傳材料中稱「毗鄰八仙嶺生態公園,是奧體板塊、雙地鐵口、全景觀公園物業」,2007年9月開盤時,該樓盤銷售均價為11000元/平方米,到今年2月,銷售均價調整為9000元/平方米,1個月之間,又降到了4800元/平方米。

　　　　今年春天的深圳,樓盤降價並不罕見。3月6日,深圳「泰華陽光海」樓盤就對聯想員工打出了6.5折的團購優惠。該樓盤2008年1月的公開售價還保持在1.7萬元/平方米,目前的銷售均價降為12500元/平方米;深圳地產巨頭萬科集團的「第五園」也從2007年9月開盤時的均價為1.5萬元/平方米降到1.15萬元/平方米,降幅達30%。

　　　　大勢如此,為什麼「御豪苑」還要對打折降價羞羞答答呢?業內人士嚴東告訴本刊記者,「房產商不敢公開降價,害怕引發『團退』。」

　　　　位於寶安區的「泰華陽光海」樓盤開出6.5折「團購」銷售價後,半年前以15000元/平米價格買到房產的200多業主要求開發商要麼退房,要麼作出補償,遭到開發商拒絕。200多名業主遂前往按揭銀行,威脅將停止月供。

　　　　「泰華陽光海」業主王先生告訴本刊記者,他們要求開發商作出補償,也是有依據的,深圳萬科3月份新開樓盤均價下降了3000元/平方米,就對以前購房的業主推出了「補償」措施––– 原購買毛坯房的業主只需再付300元/平方米就可以獲得和樣板間一樣的1500元/平方米的精裝修，號稱「琢玉行動」。 而實力稍遜的開發商,顯然只能在商言商,按合同辦事，由此引發業主「團體退樓」。

　　　　當地媒體朋友說,在深圳,「2007年買了房」已經成為形容一個人容易衝動,投資不考慮後果的流行語。

　　　　嚴東介紹說,「從2007年春開始,深圳關內的樓盤普遍超過20000元/平方米,關外開發商提出消滅10000元/平方米以下樓盤,樓價熱浪在2007年年末衝上了巔峰,隨後開始劇烈回調。」

　　　　4月14日,深圳市國土房產局發佈《2008年一季度深圳房地產市場發展分析報告》,指出2008年一季度深圳住宅均價依然呈現大幅下挫的走勢。其中,3月份的房價比2月份降幅達到了16.53%,均價為13618.42元/平方米,已經回到了2007年四五月間深圳樓市「突然爆發」前的水平。

　　　　「從去年下半年開始,深圳房地產市場的觀望氣氛就開始逐漸濃厚,開發商拿地的行為也越來越謹慎。」該市國土房產局工作人員嚴東說,「開發商現在的降價行為一方面來自資金壓力；另一方面則是因為他們確實有降價的資本,現在正在銷售的現房,多是前兩年取得的土地,那時候的拿地成本尚低,與2006、2007年的天價土地不可同日而語,所以商品房才有降價空間。」

　　　　深圳樓市價格變化如此迅速,原因在於其房價主要靠投資支撐。「深圳與北方最大的區別可能就在這個地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手裡只有一套房子,他當初購買的時候也是帶著投資的心態購房的。」

　　　　關於深圳樓市投資的資金來源,該市國土房產局曾做過一個統計,投資者還是以在本地工作的人為主,「我們考察的不是身份證上的戶籍,是看在開發商那裡登記的地址,這些人絕大多數是在深圳工作、生活的。」

　　　　「外來投資的比例大約占8%,其中80%左右是香港投資者。剩下的主要來自周邊城市。」

　　　　上海新樓跌破二手房價

　　　　上海樓價雖不像樓市新貴深圳那樣跌宕起伏,但也在悄然回調。本刊記者根據市場公開資料發現,2008年2月,上海新開盤的住宅項目共13個,其中6個有促銷打折。

　　　　2008年3月前後公佈的新盤信息中,有代表性的打折樓盤有:寶山區羅店板塊「美蘭湖頤景園」,每平方米的實際價格已經比去年末的開盤價低了200元左右;寶山區顧村板塊的采菊苑,則是以低於該板塊2000元左右的均價開盤,單價最低在6200元左右;松江區新橋板塊的「沿海麗水馨庭」聯排別墅項目,每平方米優惠400元;松江區九亭板塊的「上海青年城」,有9.75折到9.25折的優惠;嘉定區南翔板塊的「金地格林世界」聯排別墅項目,送庭院、中庭、露台和車位;奉賢區海灣旅遊區的「海灣世紀佳苑」,均價下降了4000元左右,還送一個花園。