不能單純從成交量上升判斷樓市已經轉暖

　　樓市的回春是否遠遠被推到了自然界的變遷之後？在股市低迷、宏觀調控加強、次貸危機波及、通貨膨脹的諸多推力之下，去冬以來持續抑鬱的房地產市場還有無機會？

　　一些研究機構在小心翼翼地捕捉樓市復甦的些許信號。對於他們來說，黃金周不再的“五一”仍然是一個分割點。

　　“剛性需求”成色虛實

　　對一些房地產企業來說，“五一”憧憬並非癡人說夢。3月，他們似乎已看見些許春天的“苗頭”：在傳統銷售淡季的一季度，國內七大主要城市當月新屋交易量逆市上揚，月升幅達50%，深圳和上海更是超100%。地產龍頭萬科4月8日公佈一季度銷售簡報，公司3月份銷售額相當於整個一季度的2/3。

　　來自國家統計局的數據則顯示，一年來“打折潮”並未實質降低房價水平，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%。廣州、重慶、杭州、廈門房價在一季度末回升，深圳房價比上月大跌2.5%，但總成交量卻為2月份的3倍。

　　“目前啟動的是那些中小戶型，反而具有投資價值的大戶型和公寓型比較滯銷。” 廣東海逸集團總經理楊丹稱，數月來被壓抑的自住型剛性需求目前處於釋放期。

　　“雖然目前地產有回暖的跡象，但更明確的走勢可能會在奧運會之後確認，畢竟目前通脹形勢嚴峻，國家調控不會放鬆。”相對於前述樂觀態度，北京誠通嘉業集團總裁焦湧認為，不能單純從成交量上升判斷樓市已經轉暖。

　　資金鏈危機是誰的機會

　　4月初，央行上海分行向八大商業銀行發出《關於協助調查房地產開發企業資金情況的通知》，緊急摸底房企資金鏈。

　　面對此情，業界一向以樂觀著稱的“無拐論者” SOHO中國總裁潘石屹拋出了“百日劇變論”：“中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，並進入前所未有的融資艱難期”。

　　“珠三角一些小型地產商往往採取合夥制，幾個老闆聯合在一起打游擊開發一些項目，融資渠道比較廣泛，機制也比較機動靈活；而原先一些從事製造業的在進軍地產以後，也有主業輸血做後盾，目前資金鏈並未顯得特別被動。” 合富輝煌佛山分公司總經理李慰據此修正潘石屹的“百日劇變論”：資金鏈壓力比較大的是那些在2007年擴張激進、錢少地多的“純業型”地產企業。

　　申銀萬國經調研認為，市場擔心的中小開發商資金鏈斷裂導致競相殺價的概率極小。因為小公司不追求循環開發，沒有後續土地款的支付壓力，項目過了盈虧平衡點則不急於降價促銷；部分追求滾動開發、去年大規模拿地的大開發商的降價行為是否形成浪潮，則取決於該區域開發商的集中度、整體資金鏈情況和市場預期。

　　游資和熱錢回流地產？

　　2007年的春寒，讓投入中國股市的熱錢受涼，游資則失去了游動方向。

　　業內人士的“共識”是，由於受次貸危機影響，全球資本市場已經處於嚴重的流動性不足，投資者沒有財力投資房地產。A股市值縮水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出台的一系列政策遏制了國內游資，不僅減少了流入房地產市場的資金，更重要的是在心理上給予了投資者警示：房價下一步可能企穩。“沒有波動肯定就沒有游資介入。”李慰說。

　　但是，國泰君安證券研究所提出了質疑：在人民幣升值和中美利差擴大的雙重驅動下，國際熱錢有加速湧入國內之勢。國泰君安通過非貿易順差和外商直接投資項下的外匯流入量考察熱錢的大致規模，發現2008年1、2月份，共有大約700億美元非正常外匯流入國內。

　　“實際的數字可能在1000億美元之上。”廣州一家基金公司的宏觀分析師告訴本刊記者。

　　上述游資和熱錢會流入樓市嗎？

　　“一般而言，投機資本青睞的是盈利較快的項目，房地產在目前確實失去了原有吸引力，他們更多轉向私募股權、能源、農產品以及信託產品等領域；而對具有中長期眼光的投資資金而言，樓市仍然具有一定的吸引力。”焦湧稱。

　　從長期來看，投機資本不是地產商的救命錢，暴利使房地產業與消費者的真實需求懸隔，降價只是第一步。房地產業洗牌在所難免，但是能夠洗出一個轉型的、民生的市場嗎？2008年的春天，懸疑尚未解開。-