以後的樓市將是「民生的市場」

　　　　萬科董事長王石發表「拐點論」以來，深圳、廣州、上海地產商大打促銷廣告，似乎在印證這個判斷；可不久，同樣級別的地產大鱷華遠集團總裁任志強、SOHO中國董事長潘石屹就在北京舉行的2008房地產發展年會上站出來否認房地產市場出現拐點。樓市「拐點」究竟只是一個幻象，還是無可置疑的事實，《瞭望東方週刊》記者就此採訪了一直關注房地產業的經濟學家、社科院金融研究所研究員易憲容。

　　　　土地市場醞釀巨變

　　　　《瞭望東方週刊》：不管是在研究者還是房地產商中間，樓市是否出現「拐點」，都是一個有爭議的問題，你怎麼看？

　　　　易憲容：國家政策的根本改變，使得開發商的經營模式不得不改變。開發商過去弄一塊地，房子建好以後就放在那裡捂著。為什麼？因為錢不是開發商的，是銀行的。銀行利率那麼低，它當然沒有風險，當然可以把房子放在那裡。

　　　　現在，如果是一個有遠見的開發商，它就會預料到，房地產市場其實是一個高風險市場，早幾年的經營模式已經不適應了，它必須改變過去的經營模式，適應市場本身的發展趨勢。

　　　　王石為什麼提出拐點論？因為他已經看到了趨勢，做好了準備，他比別人早走了那麼半步或一步。

　　　　開發商如果都能夠明明白白地看清楚，不以過去的經驗來看未來發展，我想房地產市場的調整是必然的。如果看不清楚這一點，這些企業一定會在未來的市場中被淘汰。

　　　　《瞭望東方週刊》：最近土地市場連爆冷門，高價地頻頻「流拍」，這是否意味著開發商也開始正視拿地風險？

　　　　易憲容：土地價格永遠是房價決定的，房價高，土地價格就跟得上去，土地價格下調，開發商就不敢囤地了。土地「 流拍」說明開發商已經意識到房地產市場是一個高風險市場，意識到未來的房價會回歸理性。開發商知道的信息比普通消費者多得多，他們都不敢囤地了，為什麼我們買房人的腦袋不轉一轉？

　　　　《瞭望東方週刊》：未來一兩年土地政策會有進一步變化嗎？

　　　　易憲容：土地供應透明度會提高，2006、2007年出台的一些土地政策落實下來對土地供應模式會有大的調整。

　　　　土地僅僅是由政府來供應還是允許村集體供應，涉及土地供應的多元化問題。1982年的憲法規定把村土地收歸國有，未來幾年，這方面將會有一個大的突破，土地市場的供應主體會走向多元化，土地市場會形成有效的競爭機制。

　　　　房地產走向「民生市場」

　　　　《瞭望東方週刊》：除了價格因素，2008年的這個「拐點」還有哪些根本性變化？

　　　　易憲容：可以說，2008年以前的房市是投資者的市場，以後的房市將是「民生的市場」。可以從幾個方面來理解：

　　　　第一，政府已經將廉租屋、經濟適用房、限價房的比重列入議事日程，會做出基本的規範。本屆政府新成立了住房和城鄉建設部，這意味什麼？這是一種決心。

　　　　第二，房地產市場今年和以後生產出的產品，是2006年「國六條」中所說的占市場需求總量70%以上的中低檔產品。

　　　　第三，2007年下半年開始，有359號和452號文件，兩個文件基本上對房地產投資和消費做了嚴格的區分。作為投資的房地產市場，政府要對市場價格進行一定程度的限制。

　　　　最近，國務院出台了一個2008年工作要點，核心之一就是要打擊炒作土地和住房。所以，2008年房地產市場會發生根本性改變。

　　　　《瞭望東方週刊》：有房地產開發商認為，廉租房政策是緩解房價高企的重要措施，以後政府需要管的是占市場需求 70%的廉租房，開發商需要管的只是30%的高端住房需求。未來商品房的生產分工會是這樣嗎？

　　　　易憲容：廉租房不是房地產市場最重要的問題。政府怎麼可能保證70%的住房呢？這樣做的結果是比計劃經濟還計劃。錢從哪裡來？中國一年住房銷售5萬億元，70%就是3.5萬億。我們財政總收入才突破5萬億。

　　　　為什麼開發商這樣說？他們是在為他們商品房的高房價辯護。住房保障應該是全覆蓋的，不僅僅是針對廉租屋、經濟適用房、限價房而建立的住房體系。住房保障最核心的概念是以市場為基礎，政府通過各種方式，比如說財政補貼的方式，優惠利率方式，稅收優惠等等方式讓不同層次的居民，能適得其所地買到房住，而不是現在所說的「保障歸保障，市場歸市場」 。

　　　　有人說香港特區政府、新加坡政府出錢建的保障性住房佔到50%、85%，但你要知道，它們就一個城市，幾百萬人口，不及北京市一個海澱區的人口。這麼小的地方，國家資金投進去好弄，但涉及全中國的時候怎麼做？

　　　　對中國內地來講，如何保證每一個居民有支付能力來購買現在市場上的住房是最重要的。對此，政府也有一系列政策規定，比如說廉租屋應該採取貨幣化的補貼方式，直接分配到低收入家庭手上。

　　　　在歐美國家，一般廉租屋的比重是3%∼5%，最多也就是到6%左右；20%以上的住房完全由市場定，你可以做投資，也可以消費；剩下70%的住房規定為只能是完全的自住，這70%的商品房，你如果想用來投資，多買一套，就要交很高的稅和利息。