喜與憂

　　在拆遷結束後，根據三亞市的有關規定，政府將土地拍賣獲得的地價款的80%也返還月川居委會，只留下20%作為城市規劃和綠化的費用。再加上2731萬元拆遷補償款扣除了支付給居民的貨幣補償後的余額，月川公司在此次拆遷中獲得了2000萬左右的收益。

　　對被拆遷的居民來說，他們獲得的拆遷補償還和過去一樣，是1050元/平方米，但月川公司在拆遷完成以後，在原地塊的一部分建設原居民的安置住房、出租鋪面，一套住一套租，原居民的生計沒有受影響，居住條件也得到了改善。出租鋪面、出租屋的產權則歸居民所有，統一由月川公司進行經營管理，居民分取紅利。

　　至于為何要進行統一管理，林世耀認為，以前租住在這里的流動人口多是拉水泥的苦力、清潔人員等，工作不穩定，每月收入二三百元，“素質很低”，帶來了治安等一系列隱患，也影響了村容村貌，進行集中管理是為了改變“最好的土地上建著最差建築”的狀況，吸引高層次的租客，改變城中村的面貌。

　　另外，月川公司還在原地塊上建了一個農貿市場，每年有400萬左右的收益。2007年年底，月川公司的每個股東得到了800元的分紅。目前，月川社區居委會已將500萬元作為村民補貼養老基金專款專用存入銀行賬戶，每月給原籍月川村民60歲以上的老人發給100元，今後逐步增加。現已給171名老人建立了補貼卡，按時發放。

　　在林世耀看來，以上兩次拆遷的成功，主要是因為政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運作拆遷事務，最大的優點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建築是什麼時候建的，怎麼建起來的，是否應該付給拆遷補償，他們往往比政府部門更清楚，因此容易化解矛盾；另外，居委會中每個居民都是公司平等的股東，這樣就把居委會每個居民的利益與舊城改造捆綁在一起。

　　嚴之堯則告訴記者，以前的拆遷都是交給開發商包幹，他們能不能做好拆遷，百姓願不願意接受他們的拆遷，都是未知數。雖然按照規定，拆遷公司必須通過競標獲得拆遷項目。但實際上，一般都是與政府關系密切、有能力調用警力的公司才來競標，並不是真正的市場競爭。而這些公司先期已經支付了與政府來往的成本，往往都會最大限度壓低被拆遷戶的補償標准，從而引發各種矛盾和對抗。現在，“三亞拆遷模式”政府零收益，被拆遷戶得到了最大補償，自然能夠實現和諧拆遷。

　　嚴還認為，“三亞拆遷模式”實現了居民、政府、企業的多贏：居民在原地安置，並獲得部分商業地產用作長遠發展的可靠保障；政府減少了行政成本(超脫于具體繁雜的拆遷事務，避免了大量的上訪和糾紛調處工作)和財政成本(不需要無償劃撥的安置土地)，並且得到無爭議的土地儲備；潛在的開發商可以通過公開競標獲得土地使用權，不用糾纏于繁雜的拆遷事務，可以一心一意謀求主業的發展。

　　盡管三亞拆遷的新模式得到了廣泛的好評，但不同的聲音也不是沒有。有媒體便質疑居委會主辦的拆遷公司是否具備拆遷資質？是否有拆遷許可証？林世耀認為，居委會拆遷公司是新事物，人們不應該過分求全責備，中國近幾十年的許多改革在最初的時候都是不合法的，但後來都得到了認可。目前海南省和國家建設部的官員正在研究這種拆遷新模式，不久就會有說法。

　　今年2月，月川社區居委會在《三亞晨報》發出了一則醒目的公告，凡1985年後，未經市政府和該社區居委會同意出具土地使用証書，私下非法買賣土地建房者，今後市政府擴建、征地、拆遷將不予安置賠償。這個公告實際上暗合了月川在此次拆遷中對違章建築不予補償的做法，而這種做法在一定範圍里引發了強烈反彈：畢竟他們當初買地建房是付了錢甚至得到默許的，現在卻血本無歸。

　　據林世耀介紹，由于月川地理位置優越，近些年許多人從城內跑到村里非法購地建房，甚至猖狂購地搶建，以圖獲取政府拆遷賠償，致使月川社區在近幾年違章建築達15萬平方米。而根據嚴之堯的計算，如果要對全三亞的違章建築都進行補償，政府為此要多支付40到50億元。嚴還認為，國家規定農村土地不能買賣，外人在城中村私自買地建房本來就是違法，不進行補償是為了維護國家法律的尊嚴，引導人們依法辦事。

　　而被拆遷居民意見最大的，是貨幣補償標准與市面價格偏差較大。據國家統計局三亞調查隊調查顯示，今年1月份三亞市新建房的住宅均價為8416元每平方米，同比漲9.7%；高檔住宅的均價為每平米14896.18元，同比漲14%。在物價飛漲的今天，還以2005年的1050元一平方米拆遷補償，價格明顯太低。雖然月川公司在附近建了新住宅給他們，但其中巨大的差價仍讓一些居民心理不平衡。

　　能否推廣？

　　鑒于月川社區創新城市拆遷模式取得順利進展，並見實效，目前河東各社區均效法月川社區的做法，紛紛成立了類似的拆遷公司。

　　2008年1月，海南省委書記衛留成等海南主要領導先後在新華社報道的《三亞舊城拆遷堅決讓利于民》一文上作了重要批示。省政府辦公廳組織省建設廳及省國土環境資源廳組成調研組，于2008年2月中旬就三亞市舊城拆遷改造工作進行了調研。在3月份完成的調研報告中，調研組建議通過特區立法使“三亞拆遷模式”法制化，依法規範海南的“城中村”拆遷改造行為；並建議向建設部上報，爭取全國推廣。目前，國務院法制辦和建設部的調研組也來到了海南，專程了解新拆遷模式的運作情況。

　　對于三亞的拆遷新模式，中山大學政治與公共事務學院的副教授朱亞鵬認為，這是三亞政府在努力解決拆遷這個全國性的難題，是一種創新的嘗試，在很大程度上保護了居民的利益。雖然不一定全部都很好，但值得提倡。

　　朱也認為這種模式創造了一種多贏的局面：政府避免了傳統拆遷方式可能造成的負面政治後果；對開發商來說，雖然拆遷公司是半指定的，在這一點上有一定束縛，但並沒有增加拆遷成本，何樂而不為？而居委會則提高了權威，也爭取到了利益；居民個人的討價還價能力有限，組織成公司就能為自己爭取到更多的好處，處境比以前好了。而且有居委會主導的拆遷不會很強硬，傾向于說服引導，也對居民有利。

　　更重要的是，這種拆遷模式向由市場機制來解決拆遷問題的方向上邁進了一步。發達國家的拆遷主要採用民事談判的方式，讓開發商和居民平等談判，政府進行監督仲裁，不會動用公權力偏袒某一方。有一戶不同意就不能拆。即便是為了公共利益必須進行的拆遷，也要經過嚴格的仲裁或法律程序。

　　但在我國，政府通常強力介入拆遷的過程，和開發商結成利益共同體。這集中表現在《拆遷管理條例》的一些規定對拆遷人與被拆遷人的保護手段上具有不公平性，讓被拆遷人沒有安全感。比如，如果開發商和居民就拆遷補償達不成協議，可在1個月內提請仲裁，在3個月內起訴，但在這期間，拆遷不中止。這樣一來，即便居民後來勝訴，房子也早沒了；而開發商如果擅自拆遷，只進行警告和每平方米罰款20~50元的處罰，這樣的力度根本構不成對開發商野蠻拆遷的有效制約。

　　因此，朱亞鵬認為，三亞的拆遷是向理想模式邁進的一步，但政府在組建拆遷公司、進行拆遷費用評估中的作用仍很明顯，未來還是要盡可能弱化政府的角色，突出居民自身的作用。同時對不合時宜的拆遷條例進行修改，保護居民在拆遷中進行集體談判和協商的權利。

　　另外，居民在拆遷中得到的好處主要由居委會主導的拆遷公司掌握，這就對居委會的管理能力提出了很高的要求。要防止少數人壟斷權力和利益，產生新的損害被拆遷人利益的問題。