歐美、中國房價直落，台灣也出現今年以來最大的觀望潮，多空言論隔空交火，營建股股價也都大幅回檔，連大陸地產富豪都在批判台灣的過度期待。許多人憂心台灣房市崩跌，本刊特別專訪興富發董事長鄭欽天，分析台灣北中南房市！

　　營建股重挫，預售屋來客數銳減，今年“新政府新希望”帶動的房地產信心，正逐步流失中！消息面令人疑惑，歐美、中國房價直落，台灣也出現今年以來最大觀望潮，多空言論隔空交火，學者批判房價過高，連大陸的房地產龍頭也不客氣的批評台灣對大陸資金的過度期待，可是，另一面，台灣豪宅價格還是高高掛。

　　各執一辭的極端論點聽膩了，也許該換個角度思考。興富發是去年全台第四大、台中第一大推案公司，董事長鄭欽天由高雄起家，繼而揮軍台中、台北，熟悉北中南市場，前波房市熱頭上，建商四處搶地，他居然說“下半年不再大面積購地”。

　　敢衝直言的鄭欽天，因而成為本期專訪對象，其實鄭欽天還是看好台灣房地產的，他對陸客來台觀光也有不同的解讀，透過此專訪，讓我們來一趟經驗吸收之旅吧！

　　利率是房市重要取決因素

　　問：最近很多人看衰台灣房市，營建類股也都大跌，您又是持何觀點？

　　答：去年我到廈門考查，當時，我就發現大陸房市的警訊，其中最嚴重的警訊是“利率”。房地產上漲的過程中，利率是重要取決因素，大陸利率八、九%，現在一坪買二萬人民幣，三年後要賣三萬才賺，但是現在房價已創天價，所以我認為大陸房價會下跌。不過，台灣沒有這個問題。

　　台灣利率三%，太便宜了，房價根本壓不下來，我現在用一坪兩百萬元買地，三年後成本也不過二二○萬元，誰養不起？誰願降價賣？所以目前好地段的土地沒人放手，就是這個道理，試想，如果利率漲到六、七%，誰還養地？這是不同的狀況嘛！我認為未來一年利率一定會增加一個百分點，但還是相對便宜。

　　問：有一說指出，現在北市豪宅每坪價格動輒上百萬元，漲得過火，既然歐美、中國等重要城市房價都在下滑，台灣沒理由續漲，您的看法？

　　答：中國房市下滑，是屬於政策打壓，而美國房地產多頭走了十年，也該下來，可是，台灣房地產根本沒漲。我舉個例子，二○○○年“信義之星”每坪賣八○萬元，現在物價上漲，每坪造價相差十萬元，以現在角度看，當時八○萬元，相當於現在九○萬元，那你不讓建商賺一點嗎？信義計劃區許多豪宅實際成交價約一百到一一○萬元，相對二○○○年，其實漲得不算多。

　　且將房市焦距放在五年後

　　包括外界對營建類股股價的印象也是一樣，房價與營建股股價不是漲過度，而是當初SARS期間超跌，應該不能拿SARS當做基期來比較股價與房價。

　　問：所以，您看好台灣房市未來發展？

　　答：我是建商，理論上我會站在比較正面的角度思考，不過，我建議大家從上海、北京的角度來看台北，這是比較理性的角度，也能感受到未來的變化。之前香港惠記來買我們的大樓，我問他，台北房價現在很貴，為何還來買？他回答我，“三、四年前，香港也是同樣心態，當時香港的房市剛冒出頭，如同現在台灣。”(註：後來香港房市繼續大漲)

　　這樣說吧！香港、上海、北京的人潮量大，商業活動熱絡，我最近到上海陸家嘴附近看房子，這個地段相當於台北的汐止，好一點的社區每坪大概賣到四五萬元，從上海看未來台北，你會對未來有信心。我們看台北房市，焦距應該拉到五年後的台北，當台北變成現在的上海、北京，那麼房價會到多少？所以我說，北京、上海都是鏡子。

　　既然看房市要看五年後，我們就把場景往後拉。先說開放陸客觀光吧，大家不要只把觀光客想成來花錢，其實開放觀光重點不是陸客來花錢，而是活絡商業。台灣除了民主外，熱情度、服務業、文化水準、訊息接收都很好，將來陸客實際體驗後，也買了很多東西回去，他們漸漸會感受，“為何同樣東西台灣做的就是比較好？”“同樣要花錢，我寧願到台北，因為服務素質佳。”

　　本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1470期

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