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挑间适合自己的窝 购屋常见十大盲点! 理财周刊
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  Q:新北市三峡区邱先生问:最近建商喊出“75折”卖房,似乎政府打房已让房价开始下修,对于有自住需求的人来说,该如何挑选适合自己的窝呢? A:在国内购屋置产实在是项大学问,不仅要自大处著眼,更须由小处细查,而“智者千虑,必有一失”,购屋之事千头万绪,加上市场情况瞬息万变,极易产生盲点,因此,购屋时应格外注意以下几点:

  一、地目

  土地地目犹如一个人身分的表征,过去使用情况往往具有相当大的参考价值。然而,一般购屋者往往只注重现阶段的地目,忽略了之前是否经过地目变更、实质背景又是如何?这些都是相当重要的问题。

  例如南部的一些鱼塭地区,由于土质松软,若变更为建筑用地,是否会因施工品质欠佳而潜藏某些危险性?再者若昔日为墓地者,是否仍不忌讳?总之,购屋时若发觉周遭环境有所异样,可至地政事务所申请查阅土地登记簿誊本,详加瞭解实情,以免陷入购屋盲点而不自知。

  二、邻屋

  “知己知彼,百战百胜”,同样地,购屋时也须瞭解邻屋的相关情形,例如栋距大小、保留多少空地等。若房屋属後栋,则所有最差的条件将集于一身,不仅没有空地、视野空间狭小,通风采光也差。 再者,如果栋距太小,除了上述缺点外,尚有私密性差等缺点,说不定还有遭小偷光顾之虞,这些与邻栋建筑因栋距产生的问题,常是许多购屋者忽略的一大盲点。

  三、结构

  一般而言,四、五楼公寓多采加强砖造结构,十二层大楼为钢筋混凝土结构,至于超高层建筑则多采钢骨结构,不仅安全性高,成本亦较高,也正因其成本较高,以致建商往往为节省成本而降低结构层次。因此,购屋时若发现一栋二十几层的建筑,却使用钢筋混凝土结构,则应注意其施工品质与建物安全是否合乎标準?再者,在空间方面是否会因梁柱较大造成装潢或家俱摆置之不便。

  四、屋龄

  若无白纸黑字加以明确证明,普通人多会以直觉来判断房屋屋龄,尤其是在购屋时常会因销售人员的隐瞒,或者仅凭一纸所有权状而忽略实际查验。由于所有权状所载的只是发证日期,所以如果遇上转手多次的房屋,实际屋龄常会被所有权状上之发证日期所矇骗,因此唯有详细查阅建物登记簿誊本才能确知。

  五、高度

  依建筑法规之规定,标準的楼层高度是三公尺,近年为提升生活品质,也有3.2到3.6公尺的楼层高度。惟依法令规定,建物最低高度限制为2.1公尺,因此,也就偶尔会出现一些高度不足的建物。换句话说,购屋时应避免这些产品,因其不仅居住空间有压迫感,价值亦必大打折扣。

  六、公设比例

  近年由于房价高涨,加上法令规定十楼以上要装设双楼梯,以致公设比动辄高达30~35%,另有不少业者为了增加销售坪数,在公共面积上多所著墨,所以常见部分建物公共面积的比例较以往多了5~10%,虚坪问题愈来愈严重,包括地下室停车位面积与走道重复计算分摊,露台、花台、雨遮等数量与面积超多、超大,都是虚坪增加之所在,故购屋时势必得先睁亮双眼。

  七、土地持分

  住宅高层化乃时势所趋,惟楼层愈高,土地持分也就愈小,甚至微不足道。此外,一般人大都只注重建物面积之多寡,较不关心土地持分若干,甚至一栋大楼内面积相同的建物,出现不同的土地持分,也鲜有人计较,殊不知在办理贷款或将来若要进行改建,土地持分是极为重要的一环,而此种现象尤以都市更新权利变换时,住户所分得之权值最为显著。

  八、停车位

  停车位近年愈来愈受重视,然一般购屋者对于车位的面积有多少?长度、宽度、高度各如何?以及坡道式、机械式或双层停车位,甚至所有权、使用权等,大都没有明确的概念,导致交屋时问题丛生。

  所以,今後对于这些细节都须在契约上明白标示,切莫只填上“停车位”三个字就了事,因为车位长度、宽度不够,爱车无法妥善停置,日後必会发生停车困难的问题。是故,购屋时不仅须从大处著手,小处也不可轻忽。

  九、高额贷款

  有时建商为了促销,常以高额贷款作为宣传花招。为了补满不足的贷款额度,除信用贷款或消费性贷款外,唯有超额贷款一途,此时,购屋者不仅承受年限较短,须疲于缴纳贷款,还得忍受利息较高之不平等待遇,而近年更因限贷而无法如愿贷得预定额度。

  十、价值

  房屋的价值可从多方面来加以评估,一般大都以地段、结构、建材、格局等为主要的评断标準,甚少依公共设施比例、楼层高度,或者与邻房之高矮气势来作比较,以致造成价格与价值上之认知差距。例如一栋位于两间二、三十层大楼当中、地形狭长且面积狭小之七层楼建物,自然无法与邻栋建物相提并论,但一般购屋者却鲜有此概念,以致形成购屋认知上之盲点,殊为可惜。

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