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挑間適合自己的窩 購屋常見十大盲點! 理財周刊
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  Q:新北市三峽區邱先生問:最近建商喊出“75折”賣房,似乎政府打房已讓房價開始下修,對於有自住需求的人來說,該如何挑選適合自己的窩呢? A:在國內購屋置產實在是項大學問,不僅要自大處著眼,更須由小處細查,而“智者千慮,必有一失”,購屋之事千頭萬緒,加上市場情況瞬息萬變,極易產生盲點,因此,購屋時應格外注意以下幾點:

  一、地目

  土地地目猶如一個人身分的表徵,過去使用情況往往具有相當大的參考價值。然而,一般購屋者往往只注重現階段的地目,忽略了之前是否經過地目變更、實質背景又是如何?這些都是相當重要的問題。

  例如南部的一些魚塭地區,由於土質鬆軟,若變更為建築用地,是否會因施工品質欠佳而潛藏某些危險性?再者若昔日為墓地者,是否仍不忌諱?總之,購屋時若發覺周遭環境有所異樣,可至地政事務所申請查閱土地登記簿謄本,詳加瞭解實情,以免陷入購屋盲點而不自知。

  二、鄰屋

  “知己知彼,百戰百勝”,同樣地,購屋時也須瞭解鄰屋的相關情形,例如棟距大小、保留多少空地等。若房屋屬後棟,則所有最差的條件將集於一身,不僅沒有空地、視野空間狹小,通風採光也差。 再者,如果棟距太小,除了上述缺點外,尚有私密性差等缺點,說不定還有遭小偷光顧之虞,這些與鄰棟建築因棟距產生的問題,常是許多購屋者忽略的一大盲點。

  三、結構

  一般而言,四、五樓公寓多採加強磚造結構,十二層大樓為鋼筋混凝土結構,至於超高層建築則多採鋼骨結構,不僅安全性高,成本亦較高,也正因其成本較高,以致建商往往為節省成本而降低結構層次。因此,購屋時若發現一棟二十幾層的建築,卻使用鋼筋混凝土結構,則應注意其施工品質與建物安全是否合乎標準?再者,在空間方面是否會因樑柱較大造成裝潢或傢俱擺置之不便。

  四、屋齡

  若無白紙黑字加以明確證明,普通人多會以直覺來判斷房屋屋齡,尤其是在購屋時常會因銷售人員的隱瞞,或者僅憑一紙所有權狀而忽略實際查驗。由於所有權狀所載的只是發證日期,所以如果遇上轉手多次的房屋,實際屋齡常會被所有權狀上之發證日期所矇騙,因此唯有詳細查閱建物登記簿謄本才能確知。

  五、高度

  依建築法規之規定,標準的樓層高度是三公尺,近年為提升生活品質,也有3.2到3.6公尺的樓層高度。惟依法令規定,建物最低高度限制為2.1公尺,因此,也就偶爾會出現一些高度不足的建物。換句話說,購屋時應避免這些產品,因其不僅居住空間有壓迫感,價值亦必大打折扣。

  六、公設比例

  近年由於房價高漲,加上法令規定十樓以上要裝設雙樓梯,以致公設比動輒高達30~35%,另有不少業者為了增加銷售坪數,在公共面積上多所著墨,所以常見部分建物公共面積的比例較以往多了5~10%,虛坪問題愈來愈嚴重,包括地下室停車位面積與走道重複計算分攤,露台、花台、雨遮等數量與面積超多、超大,都是虛坪增加之所在,故購屋時勢必得先睜亮雙眼。

  七、土地持分

  住宅高層化乃時勢所趨,惟樓層愈高,土地持分也就愈小,甚至微不足道。此外,一般人大都只注重建物面積之多寡,較不關心土地持分若幹,甚至一棟大樓內面積相同的建物,出現不同的土地持分,也鮮有人計較,殊不知在辦理貸款或將來若要進行改建,土地持分是極為重要的一環,而此種現象尤以都市更新權利變換時,住戶所分得之權值最為顯著。

  八、停車位

  停車位近年愈來愈受重視,然一般購屋者對於車位的面積有多少?長度、寬度、高度各如何?以及坡道式、機械式或雙層停車位,甚至所有權、使用權等,大都沒有明確的概念,導致交屋時問題叢生。

  所以,今後對於這些細節都須在契約上明白標示,切莫只填上“停車位”三個字就了事,因為車位長度、寬度不夠,愛車無法妥善停置,日後必會發生停車困難的問題。是故,購屋時不僅須從大處著手,小處也不可輕忽。

  九、高額貸款

  有時建商為了促銷,常以高額貸款作為宣傳花招。為了補滿不足的貸款額度,除信用貸款或消費性貸款外,唯有超額貸款一途,此時,購屋者不僅承受年限較短,須疲於繳納貸款,還得忍受利息較高之不平等待遇,而近年更因限貸而無法如願貸得預定額度。

  十、價值

  房屋的價值可從多方面來加以評估,一般大都以地段、結構、建材、格局等為主要的評斷標準,甚少依公共設施比例、樓層高度,或者與鄰房之高矮氣勢來作比較,以致造成價格與價值上之認知差距。例如一棟位於兩間二、三十層大樓當中、地形狹長且面積狹小之七層樓建物,自然無法與鄰棟建物相提並論,但一般購屋者卻鮮有此概念,以致形成購屋認知上之盲點,殊為可惜。

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