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要賺海外投資財 掌握五竅門 理財周刊
莊孟翰(顏瓊真整理)
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  Q:

  台北簡太太問:最近幾年,好多人都往海外投資,今年則常聽到柬埔寨、倫敦等房地產的介紹,海外投資真的那麼好嗎?有沒有風險存在?

  A: 目前海外房地產的投資人約可粗略分成兩種,一種人是追求穩定收益,偏向跨海當“包租公、包租婆”;另一種則是口袋深,追求房地產的增值報酬,但因風險也太,故屬於高風險、高獲利類型。

  以國人到海外投資來說,追求穩定租金收益的,以鄰近國家的日本居首,其次是英國倫敦或是澳洲的房地產,這兩國雖然也屬於租金收益型,但倫敦的投資金額會較大,大都要兩、三千萬元以上;至於澳洲地區則在某些潛力區,可找到千萬元左右的出租套房產品,可一邊收益,一邊等增值。不過,由於英國和澳洲都屬已開發國家,故增值幅度並不像未開發國家那樣飆升。

  國人最近4~5年最熱門的投資區域,以東南亞國家為主,之前是馬來西亞,目前則是柬埔寨,另也有人開始推薦菲律賓、越南等房市,理由大都是這些國家正進入國內公共建設起飛期,經濟將向上發展,帶動GDP的成長,人民所得增加,對居住品質的需求也隨之提升;再者,不少跨國企業的投資會帶動外籍人士進駐,也讓基期低的房市醞釀漲幅!

  東南亞國家因房市基期低,吸引不少口袋滿滿的投資客前仆後繼地前往,當中負責穿針引線的除了一些地產開發商外,國內的眾多房仲業者仍居大宗,因此,各大飯店每到假日會有不少海外地產投資說明會,大都座無虛席。

  至於引發國人爭相到海外投資熱潮的原因,主要是政府實施不少抑制房價飆漲的措施,使得一些口袋較深的投資人,在資產配置上若仍以房地產為主,便會將資金轉向海外,加上房仲業者的推波助瀾,在各項說明會上大力鼓吹,也就深深吸引這些投資客的目光。

  然而,海外投資不比在國內,存在著不少風險,就像之前台灣曾發生的“鴻源吸金”事件,案發後,不少拿畢生積蓄去存錢的人幾乎都血本無歸。當時,就曾有人對此揶揄說:“你貪他的利息,他貪你的本金”。

  海外投資雖然不至於像“鴻源吸金”事件有如老鼠會的結構,但投資人仍要了解,任何投資都存在風險,當說明會都只偏向說好的那一面(也只會說好聽的內容),絲毫沒有壞的一面,就該警覺並謹慎思考投資背後,究竟存在哪些風險?

  正因為國人對海外市場不熟悉,而且除非有親友在當地投資,否則也找不到人可以詢問,加上目前市面上的說明會,多半只會偏向說好的訴求,因此,對於想要投資國外房地產的投資人而言,想要了解海外房市的真實面貌,勢必就得親自跑一趟,實地考察環境,眼見為憑(即便常常也只能看到一些皮毛)。

  所以,在考察之前,投資人最好先收集資料,包括:

  一、外國人在該國投資限制:如柬埔寨即規定,外國人不能買該國土地,若想買,則本國人持有部分要過半(類似須找人頭買土地),此時的保障如何?

  二、土地或房屋的產權問題:是採永久產權,或是僅有50~99年的使用權?

  三、有哪些不動產稅負:例如持有時的稅負有哪些?如房屋稅、地價稅、修繕費(日本規定持有一定年限後,房子一定要修繕,故每年會先預繳修繕費)。

  另外,像在出售時,有沒有像國內實施的“奢侈稅”或是所謂的“資本利得稅”、印花稅?以及稅負是否有抵稅的優惠(如外國人到日本投資置產,搭機來回的機票都可當抵稅的依據)。

  四、售後服務的細節項目:例如有沒有包租?沒有包租的話,要找誰代管?代管費用如何計算?又再如出售時,要找誰賣?未來的潛在買家在哪裡?

  五、匯兌風險高低:例如買賣時是以美金或是當地貨幣計價?像投資日本房產採用日幣,但日本在首相安倍射出三箭後,日幣大貶,從80多兌1美元驟貶至120兌1美元。這幾年投資日本,租金收益以日幣存在銀行,一旦想匯回台灣,則馬上面臨匯兌損失,多年投資反而可能是“白忙一場”。

  除了上述問題之外,最重要的還是交易安全。像是一旦投資人評估一些持有成本與收益率,發覺獲利要比在國內投資來得好的話,便要進入買賣的簽約階段,此時,面對全部是日文或英文的合約書,如何確知內容為何?

  換言之,最好要打聽清楚,該國房屋買賣的合約書有沒有公定版本?甚至拿到合約書後,最好能找人翻譯,若可以要求對方同時提供一份中文版本的合約書更好;另外,如果有第三方保證,也就是當地律師見證(同時要確認該律師是否合格)會更為理想。

  總歸而言,想要確保海外置產,得先想想有哪些自保之道,才能降低買賣糾紛的機會,因為萬一出現糾紛,不僅跨國訴訟是件大工程,最後往往落得一肚子氣,且可能血本無歸。

  【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第764期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】

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