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柯P社會宅開跑 含金量國宅大起底 理財周刊
顏瓊真
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  在台北市長柯P兌現競選政見,正式推出“只租不售”的社會宅時,市府過去所推出的國宅,近11年的房價卻有2~4倍的激情表現。

  台北市長柯文哲房市政策第一批“只租不售”的社會宅正式開跑,不過,看在台北市國宅住戶眼裡,以過去十一年持有國宅,房價已翻倍表現的情況下,他們普遍認為,民眾若有置產能力,還是買房最實在!

  社會宅租金 市價打八五折

  台北市近期最熱門的話題,是台北市長柯文哲為了兌現五萬戶公營住宅(又稱社會住宅)的競選承諾,於三月初宣佈將釋出捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站(新店機廠美河市)共570戶聯開宅,作為“只租不售”的公營住宅。

  根據都市發展局於網站公告資訊,此次釋出的公共住宅,除依《住宅法》至少保留10%給低收入戶、身心障礙者、六十五歲以上老人等十一類特殊身分者外,其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群。

  至於租金標準,將依市價打八五折,簽約後,承租人若於第一年表現良好,第二年租金得減至七五折,至於此四站的租金水平,約從8400元至29800元不等。

  此項新政策,將自四月七日起至二十一日止,接受符合資格的民眾透過公共住宅網站,以線上或書面方式提出申請。

  雖然外界批評,租金即便為市價的八五折,以龍山寺站十九坪為例,其月租金仍要二萬八千多元,以當地大多是藍領階級的薪資水平來看,並不算便宜,且該價格對於非捷運宅周遭的中古公寓來說,已可租到三房產品,故恐怕會產生抗性。

  社會宅進度 考驗柯P任期

  不過,因大台北地區捷運宅的特性是“到站即到家”,而除了十一種特殊身分者外,其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群;由於這一世代年輕人的消費觀念強調“方便”,加上捷運宅是全新房子,配備又是最新的,因此預料仍將會掀起一股搶“租”潮。

  此外,這項政策能否落實,意味著市長柯P於競選時所提出的五萬戶社會宅政見能否有個成功的開始,因此相信市府人員一定會盡全力促成;只是,五萬戶社會宅的數量極為驚人,以台北市現有的公營住宅而言,目前僅有六處可供出租,包括大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文及永平等共二七四戶而已,柯P如何在剩下的三年半任期做到,將會是一大考驗。

  不過,姑且不論此項政策成功與否,至少柯P已先贏得二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群,以及期盼他有革新作為的選民的認同。

  外界目前仍存在不同聲音,包括美河市居民認為,社會宅會帶來房價的下跌、社會宅是否淪為“貧民窟”,以及捷運聯開宅的資源應該為台北市所共享,不該連非設籍台北市者也能分享等。只是,以柯P上任至今,市政幾乎全照自己邏輯行事的特立作風來看,外界不同的聲音,只怕會被視作是不同陣營的看衰罷了。

  四處捷運宅 位居台北市較保值

  至於捷運聯開宅作為社會宅,真的會造成房價下跌嗎?根據群義房屋統計,這四處聯開宅成交狀況與周邊屋齡在五年內的住宅大樓價格比較,台北市聯開宅的價格比周邊住宅高一成左右,顯示聯開宅若位在北市,地段較好且具保值優勢。

  群義房屋統計四處聯開宅成交實價登錄資訊,其成交單價均價以“港墘站”聯開宅成交均價最高,每坪73.39萬元,較周邊屋齡五年內新成屋高出11.4%,其次為“龍山寺站”聯開宅,每坪均價59.18萬元,較周邊新成屋高12.8%。

  不過,也有例外,如新北市三重區的台北橋站“冠德美麗台北”聯開宅,成交均價為每坪43.07萬元,較周邊新成屋低5%左右;而新店區的“美河市”聯開宅,成交價格參差不齊,落差很大,成交單價為42.38萬元,較周邊新成屋低14.9%。

  群義房屋總經理潘家成解釋,這兩站價格會比周邊房價低,主要是周邊有不錯的標的物拉高價格所致,並非要作為社會宅所引發的效應。

  高收入族才租得起捷運宅

  有些美河市居民因不甘捷運宅變社會宅,恐房價被拉低,打算因此將房屋賣出,對此潘家成也說,之前美河市取得價格若為每坪四十萬元,就算以每坪五十萬元出售,也還是獲利,並無虧本出售的問題。

  潘家成還表示,聯開宅大多位在捷運站出入口上方,十足具備“到站即到家”的交通優勢;過去捷運局一有標售案釋出,即曾造成民眾搶投標的風潮,而北市聯開宅均價較周邊新大樓高,主要也是因地理位置佳、交通及機能方便所致。

  他指出,部分聯開宅作社會住宅,以租金約為月薪的四分之一來計算,北市承租人月薪至少要六萬元才負擔得起,有條件承租的已是高收入者,租金還是不便宜。

  而未來在聯開宅將“只租不售”的情況下,有不少房仲業者談到,過去台北市政府為解決市民“住”的需求所推出的國宅,以往可能會被貼上“平(貧)宅”標籤,但歷經時空變遷,如今有不少位於精華地段的國宅,卻反而躍升含金量極高的住宅,居民可說是“買到即賺到”。

  信義房屋統計,從2003年SARS過後至去(2014)年的房市波動,可發現台北市有十處含金量極高的國宅,過去十一年來的漲幅相當驚人。其中,又以位於忠孝東路五段423巷的富台國宅漲幅418%掄元,其次是基隆路一段380巷的忠駝國宅,漲幅315%,以及位於大直樂群二路、敬業三路的基河國宅,漲幅也有311%。

  信義房屋公關專案經理洪琬琪表示,以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象,但因北市這些國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段,在房價節節高漲的情況下,享有總價相對較低的優勢,反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。

  精華地段 國宅含金量高

  尤其在寸土寸金的台北市中心,國宅社區住戶卻能享有免費的停車位,更顯得奇貨可居。雖然近幾年來,台北市的十大精華國宅整體漲幅不小,身價幾乎翻了二~四倍,但大家還是搶著要,一旦有物件釋出,只要開價沒有超出市場行情太多,通常一周內便可成交。此外,因屋主也大多惜售,或以租代售,故釋出量極少,房價保值和增值性相對較佳。(文未完)

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