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王榮章:房市101年可望軟著陸 財金雜誌
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  國內房仲業者“台灣房屋”每年都會選出台灣房市十大代表字,2011年雀屏中選、得票最高的代表字是“凍”,反映2011年房市在諸多利空衝擊下,出現買氣急凍、交易萎縮、房價僵固的急凍情況。對比2010年的代表字“狂”(資金熱錢狂潮湧進,房價狂飆、狂漲的現象),以及2009年的代表字“活”(意味在歷經金融風暴後,房市快速回升、恢復活力),2011年開高走低的房市,的確出乎大家意料之外。

  從永慶房產集團內部票選的2011年影響房市10大事件,就可以清楚掌握過去一年房市的脈動。其中名列第一的是奢侈稅,這個懲罰性課稅在二月底宣佈後,宛如一枚房市核彈,讓首當其衝的房市投資客雞飛狗跳,也讓走了8年多頭的房市出現轉折點。之後奢侈稅在立法院火速通過,並在6月1日正式上路,至今已造成投資客銷聲匿跡,新成屋市場閉鎖,預售屋市場萎縮,建商延遲推案等種種效應。

  政策打房並未打垮房價

  儘管各方對房市看法由多翻空,但客觀來說,國內房市迄今為止的表現其實較預期還強。為什麼這麼說呢?先來看2011年房市的市況,在重大利空接二連三衝擊下,房市卻呈現量縮價穩格局,儘管成交量大幅萎縮(與年初相比大減三~五成),但全台五大都會區房價並未出現明顯鬆動,部分個案、區域甚至還續創新高。而根據永慶房屋的最新統計,2011年12月台北市中古屋每坪均價為50.5萬元,站穩50萬大關,相較整年高點52.1萬元也僅小幅下修3%;再看新北市的12月均價,仍站在全年最高點30.9萬元,顯示房價在連串利空中仍相當堅挺。

  相較於台股整年度大跌1900點、跌幅高達21.18%來說,房市表現稱得上“可圈可點”。要知道2011年政府打房力道之重、手段之猛,在國內房地產史上可說是前所未見;加上歐債的重大利空,房市走勢確實跌破許多人的眼鏡,也讓許多大力看空的學者大惑不解。

  興富發“降價說”投下房市震撼彈

  先前房市空頭中最具代表性的無疑是“空頭總司令”張金鶚,以及前國泰金控副董事長蔡鎮宇;但原本是死多頭代表之一的興富發建設集團董事長鄭欽天,卻在元月初集團尾牙時丟出震撼彈,鄭欽天指出,2012年台北市、新北市的整體房價將下跌15%,而興富發的推案價也將率先下修,預估開價降幅最高達25%,希望一次調整到位接近消費者期待的價位…。興富發無預警拋出的炸彈,立刻在房市掀起波濤,也讓建築同業錯愕不已。

  興富發開出第一槍,同業、法人圈反應相當兩極,私下評論時多表示可以理解興富發建設的作法,但也多認為這是一招險棋,其負面後座力難以預測,因為此舉可能引發消費者更大的觀望心態與預期心理。目前絕大多數同業都表示不會跟進,“興富發效應”衝擊程度到底有多大,市場仍在密切觀察。最重要的觀察指標將是2012年329檔期的表現,屆時如果房市交易正常,沒有發生連鎖性的價格破壞,此一利空訊息將被定位在個別案例,影響也將逐漸淡化。

  展望2012年,國內房市到底如何演變,不但是許多人相當關切的課題,更緊密牽動經濟情勢。房價下修基本上是各方共識,不過修正幅度看法分歧;根據永慶房屋的趨勢預測,房市價量修正將持續到第二季,北市修正幅度估計約一成;至於新北市部分供給量大的區域,不排除有下修二成空間。另外台灣房屋評估下修空間約15~20%,同時也認為第二季是購屋好時機,有機會買到物超所值的標的。至於中、南部由於漲幅不大、房價相對合理,幅度相對有限,甚至不排除持平甚至小幅補漲機會,因此中南部購屋者態度可以更積極一些,尤其是龍年的結婚、生子潮,首購族可以把握這個躋身“有巢氏”的機會。

  5大變數左右國內房市

  不過景氣動向則是目前在高檔量縮盤整的房價最大、最不可測的敵人,如果歐元區能撐過第一季的高危險期,歐債危機可望緩解,全球經濟就有機會軟著陸,房市當然就沒有硬著陸的理由,甚至可能因遞延的買氣出籠使房價出現小幅補漲。反之,如果歐洲、甚至中國大陸情勢惡化拖累全球經濟,則覆巢之下無完卵,屆時不論房市賣方口袋再怎麼深,想不降價都不可能,屆時房價不排除出現15~20%的跌幅,估計經濟情勢在年中前可漸趨明朗。

  至於兩岸關係也可定位在中性因子!長遠來說,兩岸關係持續發展已是難以逆轉的趨勢,即便因為政治因素導致停滯,最多就是使房市失去炒作、想像空間,不致拖累房價下跌;反之若在選後大勢底定下,兩岸關係穩定發展,對房市將是一大利多。壹傳媒主席黎智英就篤定指出,陸資早晚要大舉登台,台灣房市一定會大爆發,5年、10年內,房價將會漲得“很厲害”。

  2012應是有秩序的調整年

  綜合5大變數分析,2012年房市將是有秩序的調整年!在經濟前景不明,投資風險升高下,房地產的保值性、穩定性仍將受到許多高資產人士的青睞。以2008年金融海嘯的經驗值來說,當時不論股票、基金、衍生性金融商品甚至包括債券,都讓許多人蒙受鉅額損失甚至化為烏有;相對之下,房地產不但跌幅最少,甚至在情勢回穩後迅速再創新高,這個經驗深植在許多高資產人士的腦海中,展望2012年,只要兩岸關係無虞,經濟情勢沒有急速惡化,長線置產買盤將再度出籠,畢竟房地產仍是低利、景氣保守環境下的資金最佳去處。

  另一個值得觀察的趨勢是豪宅市場將再領風騷、並與一般住宅正式分道揚鑣。2012年豪宅市場的領頭羊是預計農曆年後公開、位於信義計畫區的皇翔F4,號稱每坪300萬元,據了解,未來有心將挑戰每坪300萬天價的頂級豪宅案,就有F4、亞太會館、信義計畫區D5案、頂新集團的華票大樓改建案、國揚集團的仁愛116改建案、信義聯勤、潤泰創新的植物園案等,7大超豪宅案能不能讓國內房市跨越300萬天險,值得好好來觀察。

  本文詳情及圖表請見《2012理財年鑑》

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